宅地建物取引業免許を取得するためには、各事務所で宅建業に従事する人数によって一定数の専任の宅地建物取引士を設置しなければなりません。
人数は、基本的に１つの事務所に勤務する宅建業従事者５人につき、１人の専任の宅地建物取引士の設置となります。
宅地建物取引士とは？
宅地建物取引士とは、宅地建物取引士試験に合格したうえで、宅地建物取引士資格者の登録をし、宅地建物取引士証の交付を受けている方のことです。試験に合格しただけでは、宅地建物取引士とは認められないので注意してください。
取引士証の有効期限は５年間で、取引士証の有効期限が切れてる場合も、宅地建物取引士として認められません。
専任の宅地建物取引士
不動産取引の際、重要事項の説明などは専任ではない一般の宅地建物取引士でも行うことができますが、宅建業を営む上では、必ず専任の宅地建物取引士を指定して、各事務所に設置しなければなりません。
専任の宅地建物取引士に求められる専任性
一般的な宅地建物取引士と、専任として指定された専任の宅地建物取引士の違いは、その名称に現れる「専任性」です。
専任性は、常勤性と専従性という、２つの要件を満たさなければなりません。具体的には、次のような人は通常、常勤性や専従性が認められず、専任の宅地建物取引士に指定することはできません。
常勤性や専従性が認められない場合
- 他の法人の代表取締役や常勤役員→東京都においては令和6年11月より一部緩和
- 他の職業の会社員
- 公務員
- 営業時間中に常時勤務できない者
- パートやアルバイト（勤務時間が限られる）
- 自宅が通勤に適さないような場所にある者（概ね片道2時間以上）
- 兼業業務に従事する者
- 複数の事務所を行き来し、両事務所で業務を行う者
また、宅建業免許を受ける会社の監査役は、業務を行うのではなく、会社を監査する独立した存在ですから、専任の宅地建物取引士になることはできません。
宅建業免許取得時の注意
宅建業免許を取得する際には、専任の宅地建物取引士が誰であるかを指定する必要があります。このとき、その専任の宅地建物取引士になる予定の人が、宅地建物取引士資格登録簿に以前の勤務先が記載されたままになっていることがよくあります。
前職の情報は宅地建物取引士自身が登録をうけた行政庁で変更する
以前の勤務先が記載されたままになっていると、新しい勤め先で専任の宅地建物取引士として登録することができません。住所、氏名、本籍地などの変更がある場合にはそれと合わせて、宅地建物取引士資格登録簿の内容を事前に変更しておくようにしましょう。
以前の勤務先が、専任の宅地建物取引士の退任届または廃業届などを知事や大臣に提出したとしても、それによって宅地建物取引士資格登録簿の記載が変更されるわけではないため、このような問題が多々生じることになります。
専任の宅地建物取引士に就任したときも変更届を提出する
また、新たに専任の宅地建物取引士に就いたときも、会社の側で専任の宅地建物取引士変更の届出を提出しなければならないのと同時に、宅地建物取引士の側でも（取引士としての）名簿の変更届を行政庁に提出しなければなりません。
宅地建物取引士としての変更届は、専任の宅地建物取引士を退任（または会社自体を退職）するときと、新たに専任の宅地建物取引士に就任するときと、どちらも宅地建物取引士自身が行うことが原則となります（委任も可能）。この手続きは忘れてしまいがちなのでご注意ください。
まとめ
宅建業免許の要件の1つである専任の宅建士について紹介しました。宅建士を設置しても、他で副業している方や自分で事業を起こしている方などは専任の宅建士とは認められず、宅建業免許を取得することができないので事前に確認が必要です。
また、宅建士情報に前職が載っていることもかなり多いです。その場合は事前に勤務先の削除をしなければいけません。行政庁よっては退職証明書（前職の法人印のあるもの）を求める場合もありますので、早めに対象しておくことが望ましいです。
手続きに不安があり代行してほしい方は、行政書士など専門家への相談をおすすめします。適切なサポートを受けられ、よりスムーズに手続きを進められるでしょう。
