宅地建物取引業免許とは、宅地建物取引業を営むために必要な免許のことです。宅地建物取引業免許は、個人・法人どちらでも申請することができますが、法人の場合、定款・謄本の事業目的に「宅地建物取引業を営むこと」の記載が必要です。
不特定多数の人を相手方として宅地建物取引を反復または継続して行うときに宅地建物取引業免許が必要です。下の表で〇がついている取引は宅地建物取引業免許が必要な取引です。
| 区分 | 自己物件 | 他人の物件の代理 | 他人の物件の媒介 |
|---|---|---|---|
| 売買 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 交換 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 賃 貸 | × | 〇 | 〇 |
宅地建物取引業免許はなぜ必要？
宅地建物取引業免許がなぜ必要なのか。宅地建物取引業法の第1条に明記されています。
＜第１条＞
この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。
つまり、人間生活の基盤である「衣・食・住」の「住」において、悪質業者が知識や経験が乏しい一般人に損害を与えることを防ぐことを目的にした免許が宅地建物取引業免許です。宅地建物取引業者を対象に、業務の適正な運営と宅地及び建物の取り引きの公正確保を目的とする宅地建物取引業免許制度を取り入れたのです。
宅地建物取引士(宅建士)との違いは？
宅建士と宅建免許は、不動産業界において全く異なる資格です。混同しやすいため注意しましょう。
まず、宅建業免許は、不動産取引に関する法律に基づいて国が定めた資格で、宅地建物取引業法に基づく免許制度です。この免許を持つことで、宅地建物取引業を営むことができます。
一方、宅建士は、宅地建物取引業に関する専門的な知識や技能を有する者を認定する資格です。宅建士は、宅地建物取引業法に基づく国家資格であり、国が定めた基準を満たした者に対して、宅地建物取引業法に基づいて行われる試験に合格した場合に与えられます。
つまり、宅建免許は宅地建物取引業を営むために必要な免許であり、宅建士は、専門的な知識や技能を持った宅地建物取引業の専門家を認定する資格です。
宅地建物取引業免許を取得するための費用と申請手順
宅地建物取引業免許を受けるために、必要になる費用や申請手順を知りたい方も多いでしょう。費用と申請手順を知っていると、余裕を持って宅地建物取引業免許の申請準備ができます。
免許を申請するための要件
宅地建物取引業免許を取得するためには、「宅地建物取引業法に規定する要件」に適合する必要があります。。要件は下記の事項です。
・免許申請者と商号が適合していること
・履歴事項全部証明書、定款の事業目的に宅建業を営む旨の記載があること（法人の場合）
・代表者及び政令で定められた使用人が常勤していること
・専任の宅地建物取引士を設置していること
・事務所を設置し、その形態が適合していること
・営業保証金の供託又は保証協会に加入すること
・欠格要件に該当しないこと（代表者・役員・政令使用人等）
免許取得のための費用
宅地建物取引業免許の取得費用は、申請費用の他に、宅地建物取引業法で義務付けられている営業保証金が必要となります。開業時に必ず必要となる費用は下の通りです。
・宅地建物取引業免許申請費用（知事免許の場合33,000円、国土交通大臣免許の場合90,000円）
・営業保証金（1,000万円）もしくは不動産協会への加入費用
営業保証金とは、不動産業者が営業を開始する前に供託所に供託する金銭等のことです。消費者保護の観点から、不動産取引の相手方が損失を受けた場合に、その損失をきちんと弁済できるよう、営業保証金の供託が義務付けられています。
免許申請手順
宅地建物取引業免許申請の手順は次の通りです。宅地建物取引業免許の申請を検討している方はぜひ参考にしてください。
申請の準備をする
宅地建物取引業免許の申請の前に、次の3つを準備する必要があります。
①営業保証金の用意もしくは不動産協会入会金の用意
②事務所の設置
③宅地建物取引士の設置
営業保証金の供託は法律で義務付けられています。しかし、供託金は1,000万円と高額なため、開業の際に重い負担となります。そこで、不動産保証協会に加入し弁済業務保証金分担金の60万円を支払うことで、営業保証金の代わりになります。
また、宅地建物取引業免許日から3ヶ月以内に供託手続きを完了しないと、免許が取り消されてしまう場合があるので注意が必要です。
申請書類作成
宅地建物取引業免許の申請は、1つの都道府県内で複数の事務所を設置する場合、注意が必要です。知事免許が必要になるので各都道府県へ申請します。
また、2つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置して宅地建物取引業を営む場合も同様に注意が必要です。国土交通大臣免許が必要になるため国土交通省へ申請します。
申請・審査
必要な書類一式を揃えて、宅地建物取引業免許担当の窓口に申請します。申請書類の記載内容のミスや添付忘れなど不備があると再提出になることがあります。しっかり確認してから申請しましょう。審査では、欠格事由等の審査および事務所調査等が行われます。
免許通知
申請者の事務所（本店）宛てに、宅地建物取引業免許の通知はがきが届きます。
不動産協会加入
弁済業務分担金として60万円を不動産協会に納付することで、営業保証金が免除されます。不動産協会に加入しない場合、営業保証金1,000万円を供託するとともに、届出が必要です。
免許交付
宅地建物取引業免許証は、都道府県の窓口にて免許通知ハガキと交換で受け取るのが基本ですが、保証協会に加入した場合、協会から宅地建物取引業免許が交付されます。
宅地建物取引業免許の更新の流れや更新中の営業について
宅地建物取引業免許を受けた後の免許更新についても知っておきましょう。免許更新の流れや免許更新中の営業、免許の有効期限のことをしっかり理解し、スムーズに営業を継続しましょう。
宅地建物取引業免許の更新
宅地建物取引業免許には「5年」の有効期限があります。有効期限は宅地建物取引業免許証に記載されています。その他、国土交通省の宅建業者データベースを閲覧することで確認することもできます。
有効期間の最終日（免許満了日）が土曜、日曜、祝祭日などであっても、最終日をもって免許は失効しますので注意しましょう。
宅地建物取引業更新申請の提出期間は、免許満了日の90日前から30日前までです。1日でも期限を過ぎてしまうと無免許になりますので、注意が必要です。
もし宅地建物取引業免許が失効した場合、更新扱いではなく新規申請の扱いになります。宅地建物取引業免許申請は余裕をもって申請するようにしましょう。
宅地建物取引業免許の更新は、次の手順となります。
申請書作成
宅地建物取引業免許の更新申請書を作成する前に、事務所・代表者・役員・政令使用人・専任の取引士等に関する届出が正しいか確認しましょう。
宅地建物取引業免許の更新申請時に、商号又は名称、事務所所在地、法人の役員、政令使用人、専任の取引士など、全ての事項が都道府県知事または国土交通省に届け出られている状態になっていないと更新申請はできません。
過去に変更があったにも関わらず変更の届出をしていない場合、更新の際に過去に遡って全ての変更届出書を提出する必要があります。
申請
宅地建物取引業免許の更新申請提出期間は免許満了日の90日前から30日前までです。1日でも期間を過ぎてしまうと失効してしまいます。余裕をもって申請するようにしましょう。
書類不備などにより受理されない場合があります。しっかり確認してから申請しましょう。
審査
宅地建物取引業免許の更新審査にかかる標準審査期間は、書類受付後約5週間です。
宅地建物取引業法違反歴、刑法・宅建業法による罰則歴（禁錮・罰金等）、暴力団対策法の指定、成年後見制度・破産制度 等の欠格要件の審査が行われます。
更新完了の通知
申請者の事務所（本店）宛てに、宅地建物取引業免許更新完了の通知はがきが届きます。
上記の手順で宅地建物取引業免許の更新は完了です。費用は5万円以下で更新可能です。事前に免許の更新時期を確認し準備をしておくと良いでしょう。
まとめ
宅建業免許を取得するためには、さまざまな要件を満たす必要があります。基本的な許認可であれば、有資格者がいれば取得できることも多いなか、宅建業免許は営業保証金の用意や事務所の設置などハードルの高い許可といえます。
手続きに不安があり代行してほしい方は、行政書士など専門家への相談をおすすめします。適切なサポートを受けられ、よりスムーズに手続きを進められるでしょう。
