2025年4月から、改正建築基準法および改正建築物省エネ法が施行されます。
今回の建築基準法・建築物省エネ法改正の目的は、建築物分野における省エネ対策を加速させること、および木材利用を促進することです。
このページでは改正内容と建設業者への影響について紹介していきます。
【2025年4月施行】建築基準法・建築物省エネ法改正とは
2025年4月から、改正建築基準法および改正建築物省エネ法が施行されます。
改正の目的
今回の建築基準法・建築物省エネ法改正の目的は、建築物分野における省エネ対策を徹底させること、木材利用を拡大させることです。
国際的なスキームとして、2050年のカーボンニュートラル、2030年度の温室効果ガス46％削減（2013年度比）の実現が目標に掲げられています。それらを踏まえて、地球温暖化対策等の削減目標を強化しました。
建築物分野は、日本におけるエネルギー消費の約3割、木材需要の約4割を占めています。建築物分野における省エネ対策と木材利用の促進は、上記の目標達成を目指す上で効果が大きいと考えられるため、建築基準法および建築物省エネ法が改正されることになりました。
公布日・施行日
改正建築基準法および改正建築物省エネ法の公布日および施行日は、以下のとおりです。
公布日：2022年6月17日
施行日：2025年4月1日
建築基準法改正の3つのポイント
今回の建築基準法・建築物省エネ法改正では、主に以下の3つのポイントが変更されます。
① 4号特例の見直し・縮小
建築物の省エネ基準や構造安全性基準への適合を、審査プロセスを通じて確実に担保するため、いわゆる「4号特例」の見直し・縮小が行われます。
② 構造規制の合理化
建築物への木材利用を促進するため、簡易な構造計算で建築可能な3階建て木造建築物の範囲を拡大するなどの改正が行われます。
③ 省エネ基準への適合義務化
建築物の省エネ化を促進するため、全ての新築住宅・非住宅について、省エネ基準への適合が義務付けられます。
小規模な建築物の施工に関係する事業者には影響が大きそうですね。
特に①の4号特例の見直しと③の省エネ基準への適合義務化は、影響が大きいため、注意が必要です。
改正①4号特例の見直し・縮小
建築基準法・建築物省エネ法改正の1つ目のポイントは、「4号特例の見直し・縮小」です。小規模建築物について建築確認審査の一部を省略できる「4号建築物」の区分が廃止され、「新2号建築物」と「新3号建築物」へ再分類されます。
4号特例とは
「4号特例」とは、小規模建築物について建築確認審査の一部を省略できる特例です。
4号特例が導入されたのは、1983年です。当時、日本は高度経済成長期を迎えており、経済成長に伴って住宅の着工件数が急増しました。その結果、建築確認や審査を担当する人員が不足し、対応が追い付かなくなる事態が発生しました。このような状況を緩和するために、4号特例が導入されました。
4号特例の対象とされている建築物（＝4号建築物）は、下表の条件を満たすものです（建築基準法6条1項4号）。
| 木造建築物 | 以下の条件を全て満たすもの ・2階建て以下 ・延べ面積500平方メートル以下 ・高さ13メートル以下または軒高9メートル以下 |
| 非木造建築物 | 以下の条件を全て満たすもの ・平屋 ・延べ面積200平方メートル以下 |
4号建築物については、以下の項目などが建築確認審査の対象外とされています。
▼4号建築物について建築確認審査が不要となる項目例
- 建築設備の構造強度
- 居室の採光
- 換気設備の技術基準
- 地階における住宅等の居室
- 電気設備
- 廊下
- 天井、床高、除湿、遮音 など
また、4号建築物の建築確認申請に当たっては、構造計算書の提出が不要とされています。
構造計算書とは、住宅の機能や安全性を示すものです。建築構造物の設計が、地盤や基礎、建築物の構造、荷重、外力などに対して安全であるか、使用において支障がないかを確認します。
改正法により「4号建築物」の区分が廃止。。「新2号建築物」と「新3号建築物」へ
改正建築基準法により、従来の「4号建築物」の区分が廃止され、「新2号建築物」と「新3号建築物」に再分類されます。新2号建築物については、従来よりも建築確認申請時の審査項目や提出書類が増える点に注意が必要です。
新2号建築物とは
「新2号建築物」に当たるのは、従来から全ての項目が建築確認審査の対象となっていた建築物（2号・3号建築物）と、従来の4号建築物のうち以下の要件のいずれかに該当する建築物です。
- 木造2階建て
- 木造平屋建て（延べ面積200平方メートル超）
新2号建築物については、全ての項目が建築確認審査の対象となります。また、建築確認申請を行う際に、省エネ基準および構造安全性基準への適合性を示す図書の提出が必要となります。
新3号建築物とは
「新3号建築物」に当たるのは、従来の4号建築物のうち、木造平屋建て（延べ面積200平方メートル超未満の建築物です。
新3号建築物については、従来の4号建築物と同様に、建築確認時の審査項目が一部免除されるほか、省エネ基準および構造安全性基準への適合性を示す図書の提出も不要とされています。
改正②構造規制の合理化
建築基準法・建築物省エネ法改正の2つ目のポイントは、「構造規制の合理化」です。建築物への木材使用を促進するため、以下の規制緩和が行われます。
- 木造建築物の仕様の実況に応じた壁量基準等の見直し
- 階高の高い木造建築物等の増加を踏まえた構造安全性の検証法の合理化・二級建築士等の業務独占範囲の見直し
木造建築物の仕様の実況に応じた壁量基準等の見直し
現行の基準では、「軽い屋根」「重い屋根」の区分に応じて必要な建築物の壁量および柱の小径を算定しています。
しかし、このような画一的な基準では、多様化している木造建築物の仕様に応じた適切な算定ができないおそれがあります。
特に、省エネ性能のニーズへ応えるために、断熱性能の向上や階高の引き上げ、トリプルガラスサッシや太陽光発電設備等の設置が行われる建築物は、従来に比べて重量が大きいため、地震動等に対する影響にいっそう配慮が必要です。
これらの事情を踏まえて、今回の建築基準法・建築物省エネ法改正では、木造建築物の仕様の実況に応じて必要壁量・柱の小径を算定できるような見直しが行われました。
階高の高い木造建築物等の増加を踏まえた構造安全性の検証法の合理化・二級建築士等の業務独占範囲の見直し
現行の建築基準法では、高さ13メートルまたは軒高９メートルを超える木造建築物を建築する場合、高度な構造計算によって構造安全性を確認する必要があり、一級建築士でなければ設計・工事監理ができません。
しかし東京23区をはじめ、住宅地では土地の効率化や建築物の断熱性向上等のために、階高を高くした建築物のニーズが高まっています。
そこで今回の建築基準法・建築物省エネ法改正では、安全性検証の結果を踏まえて、3階建て以下かつ高さ16メートル以下の建築物については高度な構造計算を不要とし、二級建築士でも設計・工事監理ができるものとされました。
他方で、近年増加している大空間を有する建築物につき、構造安全性の確保が必要となっている状況もあります。
従来は、2階建て以下の木造建築物について構造計算が必要となるのは、延べ面積500平方メートル超の場合に限られていました。今回の建築基準法・建築物省エネ法改正では、延べ面積300平方メートル超であれば構造計算を必要とし、構造安全性確保の要請が強化されています。
改正③省エネ基準への適合義務化
建築基準法・建築物省エネ法改正の3つ目のポイントは、「省エネ基準への適合義務化」です。建築物の省エネ化を加速させるため、原則として全ての住宅・建築物について、省エネ基準への適合が義務付けられます。
新たな省エネ基準適合義務は、2025年4月以降に着工される建築物について適用される予定です。
原則として全ての住宅・建築物について、省エネ基準への適合が義務付けられる
従来は、省エネ基準への適合が義務付けられているのは、非住宅かつ300平方メートル以上の中規模・大規模建築物に限定されていました。
300平方メートル未満の住宅および非住宅については説明義務のみ、300平方メートル以上の住宅については届出義務のみにとどまっています。
今回の建築基準法改正により、原則として全ての住宅・建築物について、省エネ基準への適合が義務付けられました。
出典：令和７年４月１日施行の改正建築基準法・改正建築物省エネ法について
建築確認手続きの中で省エネ基準への適合性審査を行います。
省エネ基準に適合しない場合や、必要な手続き・書面の整備等が不足する場合は確認済証や検査済証が発行されず、着工・使用開始が遅延する恐れがありますので、ご注意ください。
出典：令和７年４月１日施行の改正建築基準法・改正建築物省エネ法について
増改築部分についても、省エネ基準への適合が必要になる
省エネ基準への適合義務は、建築物を新築する場合に加えて、増改築を行う場合にも適用されます。
いままでは、増改築時には既存部分を含めた建築物全体について、省エネ基準への適合性が判定されていました。しかし今回の建築基準法改正では、増改築部分だけで省エネ基準への適合性が判定されることになった点に注意が必要です。
省エネ基準適合の確認方法｜原則として「省エネ適判」が必要
省エネ基準への適合を確認するためには、新3号建築物を除き「エネルギー消費性能適合性判定（省エネ適判）」を受ける必要があります。省エネ適判は、所管行政庁（市町村長もしくは都道府県知事）または国土交通大臣の登録を受けた建築物エネルギー消費性能判定機関が行います。
ただし以下のいずれかに該当する住宅については、省エネ基準への適合性判定が比較的容易であるため、省エネ適判を省略し、建築確認審査と一体的に省エネ基準への適合性が確認されます。省エネ適判が省略される住宅
- 仕様基準に基づき外皮性能および一次エネルギー消費性能を評価する住宅
- 設計住宅性能評価を受けた住宅の新築
- 長期優良住宅建築等計画の認定または長期使用構造等の確認を受けた住宅の新築
建築基準法が改正されることによる建設業許可業者への影響は？
2025年4月より建築基準法・建築物省エネ法が改正され、最も考えれらる影響は建設コストです。省エネ住宅は、一般住宅と比べ建設コストが高くなる傾向にあります。これは、省エネ性能の高い素材や工法を用いて家を建てるためです。国土交通省によると、戸建て住宅（120㎡）を省エネ基準に適合させるためには、1戸あたり約87万円の追加コストがかかると試算されています。
また、これは、新築だけではありません。
近年はリノベーション・リフォームの工事がかなり増えています。今までは、リノベーションやリフォームは建築確認をする必要がなかったのですが、特例4号が廃止され「新2号建築物」に分類されるものを一定の規模以上の工事をする場合、これまで省略されていた「建築確認・検査」「構造関係規定等の審査」が必須になったのです。
また、図面がない物件は、天井や壁をはがして内部を確認しなければなりません。建築申請をする以上、窓の防火性能や耐震基準なども現行法に合わせなくてはいけないため、リノベーション・リフォームをするつもりがない箇所まで追加工事をしなければいけない可能性もあります。
今まで、500万未満（税込み）で建設工事を請け負っていたから建設業許可は不要だった方も、建築基準法・建築物省エネ法が改正され建設コストの増加や追加工事が発生することで500万以上（消費税込み）になってしまう場合は建設業許可を取得しなければいけないのです。
※建設業を営もうとする者は、500万以上（税込み）の建設工事を請け負う場合は、必ず建設業の許可を受けなくてはいけないこととされています。
建設業許可が不要な工事
建設業法では、軽微な工事を行う場合に建設業許可は不要であると定められています。
この「軽微な工事」とは、以下のいずれかに該当するものをさします。
- 専門工事で500万円未満のもの（消費税込み）
- 建設工事一式で1500万円未満のもの（消費税込み）
- 木造住宅の工事で延べ面積が150㎡未満のもの
上記の3つに関しては許可が不要な軽微な建設工事として定められています。一般的に請負契約が500万円未満（消費税込み）であれば、軽微な建設工事といえるでしょう。
また、建築工事一式として受注したものであれば、全体で1,500万円未満（消費税込み）であれば同様に軽微な建設工事といえます。住宅工事に関して言えば、上記の基準面積以下のものはごく一般的な住宅になりますのでこれも軽微な建設工事ものと言うことができそうです。
附帯工事はあくまで主たる建設工事に付随する工事なので、主たる建設工事に関する建設業許可を持っていなければ受注することができません。しかし、上記３つの軽微な建設工事のみを行う場合は、許可を取得することなく、請負契約を結ぶことができます。
建築基準法・建築物省エネ法改正まとめ
2025年4月の建築基準法改正においては、書類申請の手間や工事コストの増加といった影響が考えれてます。
工事コストが増加すると、いままでは建設業許可の不要な範囲で工事を請け負っていた場合でも、建設業許可が必要になってしまう可能性もあります。
建設業許可を取得するためには、さまざまな要件をクリアする必要があり許認可のなかでもかなりハードルの高い許可といえます。
どうしようもできずに「裏ワザ」はないのか？という質問をよくされます。建設業許可を専門にやっていた行政書士だから知っている、「裏ワザ」があります！
なるべく早く許可が必要な方は、自社で行うより、行政書士等の専門家に相談して進める方が結果的に早く許可を取得することができるでしょう。
手続きに不安があり代行してほしい方は、行政書士など専門家への相談をおすすめします。適切なサポートを受けられ、よりスムーズに手続きを進められるでしょう。
