「初期費用を抑えたいから、まずはマンションの一室で」 「ちゃんとしたオフィスビルは、もっと儲かってからでいい」
これから東京で起業しようとする経営者の方から、最も多く聞く言葉です。
特に「事務所可マンション」と「完全事務所（オフィスビル）」では、お金の性質が全く違います。
今回は、経営者が最も見落としがちな「保証金（敷金）」と「原状回復」という2つのポイントから、その残酷なまでの違いを解説します。
「初期費用を抑えたいから、まずはマンションの一室で」 「ちゃんとしたオフィスビルは、もっと儲かってからでいい」
なお、事務所探しは、事務所探しのプロに相談されるのが一番おススメです。弊社では、事務所探しの経験が豊富にありますので、一度ご相談ください！
入口のキャッシュ：保証金（敷金）の決定的な差
まず、契約時に用意しなければならない現金の額が桁違いです。ここが経営者の判断を狂わせる最初のポイントになります。
事務所可マンション：賃料の2〜3ヶ月分
マンションタイプを「事務所利用」として借りる場合、住居用（1〜2ヶ月）よりは少し上乗せされますが、それでも2〜3ヶ月分で収まることがほとんどです。
家賃20万円なら、保証金は40万〜60万円。この「手の届きやすさ」が、起業時のキャッシュを温存したい社長に選ばれる最大の理由です。
完全事務所（オフィスビル）：賃料の6〜12ヶ月分
一方、本格的なオフィスビルになると、一気にハードルが上がります。
東京のオフィス市場では、半年分から1年分を預けるのが「普通」です。 同じ家賃20万円でも、保証金だけで120万〜240万円がキャッシュアウトします。この金額の差を見て、多くの社長がマンションタイプへと流れていくのです。
しかし、本当の勝負はここから。「出口」でその差が大きく開きます。
出口の衝撃：原状回復費用の「特約」という罠
ここが今回の記事で最も伝えたい「地雷」です。マンションタイプを検討している方は、ここを3回読み直してください。
事務所可マンション：義務の範囲は「限定的」
マンションタイプの場合、基本的には「住居用」の契約スキームがベースになっています。そのため、退去時の原状回復義務は、オフィスビルほど過酷ではありません。
通常損耗は大家負担： 特約で多少の加算があるにせよ、基本的には「普通に使っていて汚れた分（日焼けや家具の跡など）」まで借り主が全額負担させられることは稀です。
負担が軽い： クリーニング費用や、故意・過失で傷つけた箇所の補修程度で済むことが多く、預けた保証金がいくらか戻ってくる可能性も十分にあります。
完全事務所：100%原状回復が「前提」
オフィスビルの場合、マンションタイプと比べてルールは一気にシビアになります。
保証金は「戻らない」前提： この高額な工事費用を、最初に入れた「6〜12ヶ月分の保証金」から差し引く形になるため、手元にお金が戻ってくることはほとんど期待できません。
「100%戻し」が鉄則： どんなに綺麗に使っていても、経年劣化や通常損耗という概念はありません。「借りた時の状態に完全にリセットする」ことが義務付けられます。
天井・壁・床の全張り替え： 汚れていなくても、天井の塗装から床のタイルカーペットの張り替えまで、ビル指定の業者で行う必要があります。
消費税はどちらも「10%」加算
ここで勘違いしてはいけないのが消費税です。 「マンションだから非課税」というのは住居利用の話。「事務所として借りる」以上、マンションタイプであっても賃料や保証金（償却分）にはすべて消費税がかかります。
初期費用が安いマンションであっても、毎月のランニングコストに10%が上乗せされる点は、ビルと同じだと覚悟しておく必要があります。
今のあなたに最適な「出口」はどっち？
「数年で大きくして移転する予定。今は初期費用と退去時の負担を最小限にしたい」 → それなら、原状回復義務が比較的軽い「事務所可マンション」が正解です。
「対外的な信用を勝ち取り、長く腰を据えてビジネスをしたい」 → 初期費用と退去時のコストはかさみますが、「完全事務所」を選ぶべきです。
ウィルホープの不動産部門（福富建設株式会社）では、単に物件を仲介するだけではありません。 「今、この物件を借りた場合、3年後に移転するときにいくら手元に残るか？」という点でもご提案が可能です。
「初期費用だけで決めて、退去時に後悔してほしくない。」
東京での事務所探しに迷ったら、まずはウィルホープの不動産部門へご相談ください。行政書士と建設会社の視点を掛け合わせて、あなたのビジネスに最適な「城」をご提案します。
